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万科“活下去”的精髓:“5折卖房”埋掉同行!

来源:百度新闻 时间:2018-10-11 10:10:38 编辑:广东省 浏览:815 手机版

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随着棚改政策的改变,三四线城市楼市交易量下降明显,但是并非只有三四线城市有雷,诸如厦门这样的准二线城市,可能也充满了雷。 随着棚改政策的改变,三四线城市楼市交易量下降明显,但是并非只有三四线城市有雷,诸如厦门这样的准二线城市,可能也充满了雷。

上述研究报告指出:一、厦门房价和收入比居全国最高,之前10年涨8倍,岛内房价降价之前均价6万元/平米以上,岛外均价4万元/平米以上,房子租售比也是全国排在前列的低。

二、厦门的地价下跌了三成。2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万元/平米至1.8万元/平米。而就在一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在以2.5万元/平米创出新低。仅用了一个月的时间,地价就跌去了30%。

三、9月份厦门全市商品住宅供给21.34万平米,环比上涨207%;成交面积4.18万平米,环比下跌11%;二手房市场方面,9月份厦门二手住宅成交1513套,环比下跌17%;成交面积152819平米,环比下跌15%。

除了上述技术性指标下降以外,分析人士更是认为,传统支撑厦门房价的购买人群出了问题。原来喜欢在厦门买房度假养老的东南富豪人群,已经不再了。原来晋江、石狮等地实体企业老板是在厦门买房的主力人群。2015年这轮房价上涨过程中,晋江等地实体企业资金加杠杆去厦门炒房,随着房地产调控深入,房价步入下行空间,以及晋江实体企业资本回撤,厦门房价步入了深度下降回调的周期。

在房地产行业曾有一句话:厦门是闽系开发商的借贷压舱石。

怎么理解这句话呢?

也就是说,闽系开发商一向比较激进,其背后支持的都是福建民间资本,而福建民间资本之间借贷,多采取抵押厦门房产的方式。如今你可以看到,闽系开发商步履维艰,融资困难,作为其后方的抵押物大本营,厦门房价的稳定性自然要打折扣。

所以,有分析人士指出,厦门房价下降30%是一道关卡,如果厦门房价下跌超过了30%,其影响的不仅仅是厦门楼市,而是闽系开发商、福建沿海制造业企业的资金链问题。

从这点上看,这是厦门房价作为抵押物、金融产品的价值所在,也是其房价能够涨到6万元/平米的背后支撑力,但是房地产的抵押价格如同水涨船高,也会水降船降。我们只能说,如今游戏规则改变了,厦门房价,以及其背后关联的福建民间资本抵押担保的矛盾,估计要浮出水面了。

试想,一个以投资和担保为主要价值支撑的房地产市场,一旦出现信用危机,会是怎样的可怕?届时,厦门的房价可能不是打5折的问题,而是有可能步之前海南(楼盘)房地产泡沫破裂危机的后尘。

这点,请相信房小评不是危言耸听。我们在上一轮资本游戏的规则里面留了太多的暗门,如今去杠杆和降风险都是奔着堵暗门去的,可能这种转向调控来的有点突然和猛烈,最终给予市场的影响是不可估量的,但从长远看,这又是正确的选择。

万科研究部人才济济,相信对于厦门房地产市场的分析已经很透彻,所以毅然选择了从厦门下手,直接以近乎打5折的方式,将房价一降到底。谁又能说不是个聪明的选择呢?

在万科选择一次性降价到底之前,厦门市场上已经有开发商打9折和88折在卖房了,“降价大王”恒大地产,还在当地推出了7.2折的超低折扣。

万科厦门白鹭郡项目地处岛外,而且交通不好,属于卖不动的地区,只有产品户型占点优势(89-110㎡做成联排别墅,单套使用面积做到了300平米),面对慢慢变冷的厦门楼市,万科没有犹豫,而是采取了断臂求生的办法,一次性降价到底,利用降价效应,自己跑货。

万科已经意识到了,厦门楼市出现一定幅度的调整,短期看房价再上涨已是不可能了,现在房地产市场成了有价无市,能够通过打折出让,尽早回笼资金,才是明智选择。因为只有手中有了大量资金,才能应付到期的债务,以及并购那些中小型房企。

“活下去”是战略不是口号

如果说,万科在抛出“活下去”口号的同时,不断拿地和收购资产,让外界又将万科理解为“狼来了”的小孩儿的话,那么,万科厦门白鹭郡项目5折降价大甩卖,是不是足以说明万科这次是玩真的呢?

对于理解房地产大势,房小评认为万科做的是没错的(详见《让我们再相信郁亮一次!》),因此我们千万不要将万科的“活下去”理解为作秀,我们认为这三个字背后是一个战略。

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